SERAYUNEWS – Sengketa pemutusan sewa lahan di kawasan Menara Teratai Purwokerto yang berujung gugatan Rp3 miliar oleh pelaku UMKM, Jaka Budi Santoso, memasuki babak baru.
Persoalan ini dinilai bukan sekadar berakhirnya masa kontrak, melainkan menyentuh dugaan kelalaian administratif Pemerintah Kabupaten (Pemkab) Banyumas terkait legalitas objek sewa.
Pakar Hukum Administrasi Negara Universitas Jenderal Soedirman (Unsoed), Prof. Dr. Abdul Aziz Nasihuddin, menegaskan keabsahan perjanjian sewa harus diuji sejak awal, khususnya terkait kesesuaian peruntukan lahan dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW).
Prof. Aziz menyebut, apabila lahan yang disewakan tidak diperuntukkan bagi kegiatan komersial, maka perjanjian sewa berpotensi cacat hukum.
“Sesuai Pasal 1320 KUH Perdata, salah satu syarat sah perjanjian adalah sebab yang halal. Jika objek sewa menabrak regulasi tata ruang, maka kontrak tersebut berpotensi batal demi hukum atau null and void. Artinya, sejak awal perjanjian itu dianggap tidak pernah ada,” ujar Prof. Aziz.
Menurutnya, aspek legalitas objek sewa menjadi fondasi utama yang tidak bisa diabaikan dalam kontrak antara pemerintah dan masyarakat.
Lebih lanjut, Prof. Aziz menilai pemerintah daerah melalui BLUD tidak bisa serta-merta lepas tanggung jawab hanya dengan alasan kontrak telah berakhir.
Jika terbukti menyewakan lahan bermasalah, tindakan tersebut bisa masuk kategori Perbuatan Melawan Hukum oleh Penguasa (Onrechtmatige Overheidsdaad).
Dalam perspektif hukum administrasi, langkah tersebut juga dinilai berpotensi melanggar Asas-Asas Umum Pemerintahan yang Baik (AAUPB), khususnya asas kecermatan.
“Warga negara atau pelaku UMKM bertindak atas dasar kepercayaan terhadap produk hukum atau izin yang dikeluarkan pemerintah. Jika ternyata objeknya cacat hukum, maka pemerintah harus bertanggung jawab atas kerugian riil yang dialami penyewa, seperti biaya investasi bangunan hingga potensi keuntungan yang hilang,” imbuhnya.
Di sisi lain, Pemkab Banyumas melalui Bagian Hukum Setda menegaskan bahwa pihaknya tidak melakukan pemutusan kontrak secara sepihak maupun wanprestasi.
Kepala Bagian Hukum Setda Banyumas, Arif Rohman, menyatakan perkara ini murni terkait berakhirnya masa kontrak sesuai jangka waktu yang disepakati.
Ia menyebut status kontrak telah expired sehingga kewajiban sewa otomatis berakhir.
Namun, Prof. Aziz menilai terdapat potensi penerapan asas legitimate expectation atau harapan yang wajar dari penyewa.
Jika sejak awal pengelola mengizinkan pembangunan konstruksi permanen dengan biaya besar, tetapi hanya memberikan kontrak jangka pendek tanpa kepastian keberlanjutan, hal itu dapat dikategorikan sebagai penyalahgunaan hak.
Dalam doktrin hukum perdata, kondisi tersebut dikenal sebagai abuso de derecho, yakni penggunaan hak secara tidak patut yang merugikan pihak lain.
Gugatan Jaka Budi Santoso terhadap BLUD UPTD Pelayanan Pariwisata Teratai Mas telah terdaftar di Pengadilan Negeri Purwokerto dengan nomor perkara 2/Pdt.G/2026/PN Pwt.
Penggugat menuntut ganti rugi Rp3 miliar setelah diminta mengosongkan lahan yang telah ditempatinya sejak November 2024.
Kasus ini diharapkan menjadi preseden bagi pemerintah daerah agar lebih cermat memverifikasi legalitas aset sebelum dikomersialkan kepada masyarakat, khususnya pelaku UMKM yang menanamkan investasi besar di atas aset publik.
