SERAYUNEWS – Transaksi jual beli tanah maupun rumah menjadi salah satu aktivitas yang memerlukan ketelitian tinggi karena berkaitan dengan legalitas kepemilikan aset.
Namun di tengah masyarakat, masih banyak transaksi properti yang berjalan tanpa melibatkan notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Alasannya beragam, mulai dari ingin menghemat biaya hingga menganggap proses pengurusannya terlalu rumit dan memakan waktu.
Meski secara praktik kesepakatan jual beli tetap dapat berlangsung antara penjual dan pembeli, transaksi tanpa notaris maupun PPAT ternyata menyimpan sejumlah risiko hukum yang tidak bisa dianggap sepele.
Masyarakat perlu memahami kondisi ini agar tidak mengalami kerugian di kemudian hari.
Dalam proses jual beli tanah, PPAT memiliki kewenangan membuat Akta Jual Beli (AJB).
Dokumen tersebut menjadi bukti resmi terjadinya peralihan hak kepemilikan dari penjual kepada pembeli.
AJB juga menjadi syarat utama untuk mengurus balik nama sertifikat tanah di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Sementara itu, notaris berfungsi membantu memastikan dokumen serta isi perjanjian transaksi telah sesuai dengan aturan hukum yang berlaku.
Kehadiran notaris maupun PPAT bertujuan memberikan perlindungan hukum bagi kedua belah pihak agar transaksi berjalan aman dan sah secara administrasi.
Tanpa adanya AJB dari PPAT, proses perpindahan hak atas tanah akan sulit sah secara hukum.
Meskipun pembeli dan penjual sudah sepakat serta pembayaran telah berlangsung, status kepemilikan tanah tetap berpotensi menimbulkan masalah apabila dokumen pendukung tidak lengkap.
Pada praktiknya, masyarakat memang tetap dapat melakukan jual beli tanah secara bawah tangan tanpa notaris atau PPAT.
Biasanya transaksi semacam ini hanya menggunakan kuitansi, surat pernyataan, atau perjanjian sederhana dengan tanda tangan kedua pihak.
Namun, transaksi bawah tangan hanya dianggap sebagai kesepakatan pribadi dan tidak memiliki kekuatan hukum sekuat AJB resmi.
Oleh karena itu, pembeli akan menghadapi risiko lebih besar apabila muncul sengketa di kemudian hari.
Salah satu masalah yang paling sering terjadi adalah kesulitan melakukan balik nama sertifikat.
Padahal, balik nama merupakan tahap penting agar data kepemilikan tanah benar-benar berubah menjadi atas nama pembeli secara resmi.
Jika sertifikat masih tercatat atas nama pemilik lama, secara administrasi tanah tersebut belum sepenuhnya menjadi hak pembeli.
Situasi ini dapat menimbulkan persoalan ketika tanah akan dijual kembali, dijadikan jaminan kredit, atau saat terjadi perselisihan hukum.
Tidak melibatkan notaris atau PPAT juga meningkatkan risiko penipuan dalam transaksi properti.
Pembeli bisa saja menerima sertifikat palsu, sertifikat ganda, atau membeli tanah yang ternyata sedang dalam sengketa.
Selain itu, ada pula kemungkinan tanah tersebut jadi jaminan di bank sehingga tidak dapat beralih secara bebas.
Dalam kondisi tertentu, pembeli bahkan baru mengetahui masalah tersebut setelah transaksi selesai dan pembayaran lunas.
PPAT biasanya memiliki tugas melakukan pengecekan legalitas sertifikat ke kantor pertanahan sebelum pengesahan transaksi.
Pemeriksaan itu meliputi status kepemilikan tanah, keaslian sertifikat, hingga memastikan lahan tidak sedang menjadi objek sengketa hukum.
Oleh karena itu, kehadiran PPAT penting untuk meminimalkan potensi kerugian pembeli maupun penjual.
Risiko lain yang kerap muncul dalam jual beli tanah tanpa prosedur resmi adalah gugatan dari keluarga atau ahli waris pemilik tanah.
Kasus seperti ini cukup sering terjadi ketika penjualan tanah tanpa persetujuan seluruh pihak yang memiliki hak atas aset tersebut.
Misalnya, tanah warisan dijual hanya oleh salah satu anggota keluarga tanpa sepengetahuan ahli waris lain.
Jika kondisi tersebut terjadi, pembeli berpotensi menghadapi tuntutan hukum meskipun transaksi telah berlangsung dan pembayaran selesai.
Melalui proses resmi di PPAT, seluruh dokumen identitas dan status hukum tanah akan diperiksa lebih dahulu.
PPAT juga memastikan pihak yang menjual memang memiliki hak penuh atas tanah tersebut sehingga potensi konflik dapat berkurang.
Masyarakat sebenarnya dapat mengurus proses balik nama sertifikat secara mandiri ke kantor BPN tanpa menggunakan jasa notaris.
Namun demikian, dokumen dasar berupa Akta Jual Beli dari PPAT tetap perlu sebagai syarat utama pengurusan administrasi.
Artinya, peran PPAT tetap tidak bisa lepas dari proses peralihan hak tanah. Setelah pembuatan AJB, pemilik baru dapat melanjutkan pengurusan balik nama sendiri apabila seluruh persyaratan telah lengkap.
Pemerintah saat ini juga terus mendorong masyarakat untuk segera memastikan legalitas kepemilikan tanah melalui sertifikat resmi.
Langkah tersebut berkaitan dengan kebijakan yang menyatakan sejumlah dokumen lama seperti girik, letter C, petok D, dan landrente tidak lagi menjadi bukti kepemilikan sah mulai 2026.
Oleh karena itu, transaksi tanah tanpa prosedur resmi lebih berisiko di masa depan. Tanah yang tidak memiliki dokumen lengkap akan lebih mudah memicu sengketa dan menyulitkan proses administrasi.
Melihat berbagai risiko tersebut, penggunaan jasa notaris dan PPAT tetap menjadi pilihan paling aman dalam transaksi jual beli tanah.
Selain memberikan kepastian hukum, proses resmi juga membantu melindungi hak pembeli maupun penjual agar terhindar dari persoalan di kemudian hari.***
